Position Paper/Mission Statement on the Proposed Southbury Leisure Park Redevelopment

Introduction

Southbury is a vibrant, well-established ward within the London Borough of Enfield. It is predominantly residential, home to families, students, and long-term residents, and is already one of the most densely populated wards in the borough. Despite this density, Southbury benefits greatly from valued green spaces and community facilities that support everyday life, health, and wellbeing.

At the heart of this community lies the Southbury Leisure Centre and Leisure Park – a site that is very much alive and in active use, not abandoned or derelict brownfield land. For decades, this site has played a central role in local life. It is where children learn to swim, families go to the cinema or enjoy a meal out, where students pass safely on their way to school, and where hundreds of people gather every Saturday morning for the popular car boot sale.

In particular, given the car boot sale that occurs every Saturday morning and Enfield Swim Squads and club, fixtures and competitions for North London and Essex conducted by Enfield Swim Squad. Any reduction in car parking spaces will render the usage of the leisure centre severely debilitated. 

A planning application has now been submitted to redevelop the Southbury Leisure Park site. The plan is to severely restrict car parking spaces used by people visiting the leisure centre, tear down the cinema, the restaurants, and parking spaces and build in their place 1,150 build-to-rent flats, including multiple high-rise towers reaching up to 26 storeys. The Southbury Residents Association is opposed to this proposal. 

This position paper/mission statement sets out why we believe the proposed redevelopment should not proceed in its current form.

A Development That Far Exceeds What Has Been Planned

In the current draft of Enfield’s Local Plan, the Southbury Leisure Park site is allocated for up to 605 new homes, expected to be delivered around 2030–2031. This figure is not arbitrary. It is based on extensive modelling and evidence covering traffic capacity, public transport, school places, GP services, utilities, and the ability of the surrounding area to accommodate growth.

The developer is now proposing almost double that number.

This matters because the Council’s wider strategy for the A10 corridor was built around the assumption that this site would deliver no more than 605 homes. Road layouts, traffic modelling, bus capacity, education and health planning were all considered using that figure as part of the plan making process that has taken many years. Increasing the number of homes to 1,150 means those plans, already reviewed by the Planning Inspector no longer add up. The area would be asked to absorb far more residents than it was ever designed to support.

This is not a technical planning issue that only affects policy documents. It would have real, everyday consequences for people living in Southbury: e.g., increased traffic congestion, greater pressure on already stretched schools and GP surgeries, more crowded buses, and increased strain on community facilities that residents rely on.

High-Rise Towers in a Low-Rise Suburban Area

Southbury has always been a low-rise, suburban neighbourhood. Its character is defined by residential streets of two storey houses, schools, playing fields, and green spaces, not by a skyline of tall buildings. Introducing large towers into this setting would dramatically change how this low-rise neighbourhood looks and feels.

Enfield’s Draft Local Plan reflects this reality. Whilst it refers to Southbury being a “potential” location for tall buildings, their suitability should be reviewed against the usual assessment process and wider plan policies. Despite this, the proposal includes multiple towers ranging from 16 to 26 storeys, placed deep within the site and close to Kingsmead School and Enfield Playing Fields.

This would create a “wall” of high-rise development in an area that has always been low-rise and family-oriented. Borough-level and London-wide planning policies consistently state that tall buildings must be in the right places, respect local character, and avoid over-dominance. In our view, this proposal fails all of those tests.

Parking Pressure and the Impact on Community Activities 

Southbury residents are already experiencing serious parking pressures, particularly at busy times. Streets are often congested, and finding a parking space can be difficult for residents, visitors, and those using local facilities.

The existing car park of the Leisure Centre provides 558 spaces, which support not only cinema and restaurant visitors, but also Kingsmead School parents and staff, users of the leisure centre, the weekly car boot sale, and activities and events of the Enfield Swim Squad. 

The proposal would reduce those 558 spaces to just 155. This would make it extremely difficult for the leisure centre to operate at its current level. Swim competitions and community events depend heavily on accessible parking. In practical terms, the leisure centre and its community programmes would be seriously undermined and debilitated. 

Loss of Valued Community and Leisure Facilities

It is true that cinema attendance has declined over the years as viewing habits have changed and more people now watch films at home. That reality should be acknowledged. However, the solution should not be to remove all the leisure and community facilities on the site at the same time without any replacement. Doing so would be like throwing the baby out with the bath water.

The current proposal involves the complete demolition of the cinema, and restaurants, replacing them with only a very small amount of flexible commercial space. This does not come close to replacing what would be lost. Enfield’s planning policies are clear that community and leisure facilities should be protected or re-provided. This is in direct conflict with local plan policies. 

The Saturday car boot sale is a much-loved community event that draws people from across Enfield and neighbouring boroughs. It plays an important role in the circular economy, allowing residents to buy and sell second-hand goods, reduce waste, and reuse items that might otherwise be thrown away. Just as importantly, it provides a valuable platform for small and emerging entrepreneurs – from families topping up their income to first-time traders testing new ideas in a low-cost supportive setting.

In addition to the car boot sale, the Southbury Leisure Centre regularly hosts swim meets organised by Enfield Swim Squad, including North London and Essex-level competitions that attract athletes, coaches, officials, and spectators throughout the year. All of these activities depend heavily on the availability of parking. Any significant reduction in parking spaces would make it extremely difficult for the leisure centre to continue operating at its current level and would seriously undermine these community and economic activities.

Mono-tenure Housing, Fewer Family Homes, and Long-Term Risks

Historically in the UK, large housing estates made up of just one type of housing have often suffered from under-investment, poor maintenance, and weak long-term management. When this mono-tenure housing model is combined with high-rise buildings, it has been associated with increased neighbour disputes, higher levels of anti-social behaviour, and reduced perceptions of safety.

The current proposal is mainly Build-to-Rent, with affordable housing described as “subject to viability”—a phrase that often results in reduced affordable housing in practice. The housing mix is dominated by one- and two-bedroom flats, with very few three and four bedroom family sized homes. This does not meet local needs or align with the aims of Enfield’s planning policies. 

Planning policy seeks to avoid these outcomes by encouraging mixed tenure developments with a range of housing sizes. Enfield’s policy expects new developments to deliver around 40% affordable housing and a good supply of family-sized homes. Furthermore, the provision of market sale homes offers local people an opportunity to get onto the property ladder. 

Construction Impacts Next to a School

The construction period would be expected to last around seven years under the current proposal, with daily heavy goods vehicle movements in and out of the site. Kingsmead School sits directly next to the development. Such a prolonged period of construction raises serious concerns about student health and safety, noise, air quality, disruption, and the school’s ability to function normally and even its ability to survive such a prolonged construction period. 

Local planning policies require safe, healthy, and accessible environments for schools and community facilities. A long construction programme combined with major parking loss and heavy vehicle traffic directly conflicts with those requirements and the schools ability to thrive as a place of quiet and tranquil learning for the young people and the next generation. 

Conclusion: A Call for a Rethink

The Southbury Residents Association is not opposed to change, development, or new homes. We recognise the need for more housing and support development that is sensible, proportionate, well-designed, and shaped by community needs. However, the proposed Southbury Leisure Park redevelopment does not meet those standards.

It represents a near-doubling of the housing capacity planned for the site, introduces tall buildings in a location not designated for them, removes valued community facilities without proper replacement, reduces parking to unsustainable levels, and places significant pressure on schools, infrastructure, and local services. It also risks long-term social and management problems through an over-reliance on high-rise, monotenure housing.

Meaningful and genuine engagement and consultation with the community would assist in designing a development that suits both existing and new communities and is critical in developing this site.

For these reasons, we believe the proposal should not be approved in its current form. We urge the Council, elected representatives, and the developer to pause, engage meaningfully with residents, and rethink the future of this important site so that it truly serves both existing and future communities in Southbury.